Source Insolentiae
Mes chères impertinentes, chers impertinents,
« Immobilier : avec la fin du dispositif Pinel, l’investissement locatif vaut-il encore le coup ? » se demande le journal Le Parisien (source ici).
« À première vue, les conditions financières, mais aussi réglementaires ne semblent plus propices aux investisseurs qui envisagent d’acheter pour mettre en location. Mais cette stratégie patrimoniale tient encore la route dans certains cas.
La fin du dispositif Pinel, annoncée pour décembre 2024, va-t-elle doucher les derniers espoirs des potentiels investisseurs ? Outre l’annonce faite par le gouvernement la semaine dernière, d’autres éléments peuvent freiner les envies d’achat : prix élevés du mètre carré dans les grandes villes, hausse des taux d’intérêt et difficultés d’accès au crédit, augmentation des taxes ou contraintes réglementaires en matière de rénovation énergétique… Autant de points qui viennent affecter la rentabilité des biens achetés pour être mis en location ».
Ce n’est pas la question du PINEL en particulier mais de la rentabilité en général !
Je m’explique rapidement en grossissant le trait.
Il y a encore un an, il était possible d’emprunter à moins de 1 % soit disons 0.95 %. Acheter un logement à 200 000 euros coûtait donc 0.95 % de la somme empruntée soit 1 900 euros d’intérêts par an pour 200 K€. Je ne parle pas de l’amortissement du capital, juste du coût des intérêts.
En face, le loyer de disons 833€ par mois représentait 10 000 euros annuel soit un rendement brut avant plein de dépenses de 5 %.
Il restait 8 000 euros nets de frais financiers à notre investisseur théorique.
Aujourd’hui pour le même exemple, le prix des intérêts est de 4 % soit 8 000 euros par an pour nos 200 000 euros empruntés.
Il ne reste plus que net de frais financiers 2 000 euros à notre investisseur qui devra payer tout plein de choses à commencer par les impôts fonciers qui ne baissent pas mais explosent à la hausse ! Puis il faudra payer les charges, entretenir le bien, financer les travaux et je ne parle même pas de la gestion locative, des dégradations ou des risques d’impayés.
Bref, vous avez compris, le PINEL n’a aucun intérêt dans ce contexte économique, car l’investissement immobilier sur des niveaux de prix élevés n’a plus aucune rentabilité, mieux vaut lui préférer un investissement purement financier.
Les prix vont donc forcément s’ajuster à la baisse pour redonner, via les prix, du rendement supprimé par la hausse des taux, des charges, et de la fiscalité.
Cela prendra du temps, car le marché immobilier est un marché à inertie importante, mais les prix vont s’ajuster et il faudra savoir en profiter.
Ce n’est pas donc pas les prix de l’immobilier qu’il faut regarder.
Ce n’est pas non plus les lois de défiscalisation qu’il faut contempler.
Il ne faut regarder que la rentabilité de l’investissement en lui-même et comparer cela avec… les autres choix qui s’offrent à vous !
Et force est de constater, qu’au moment où vous lisez ces lignes, l’immobilier avec ou sans PINEL n’est pas l’investissement le plus enthousiasmant à faire.
Il est déjà trop tard, mais tout n’est pas perdu.
Préparez-vous !
Charles SANNAT
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Et dire qu’en 1986 on empruntait pour un logement à un taux de 14% !
Et dire qu’en 1986 on empruntait pour un logement à un taux de 14% ! Et c’est à ce moment-là que le ministre socialiste Delors a gelé les salaires , les empêchant de suivre l’inflation . Une catastrophe pour les nouveaux petits propriétaires qui se sont retrouvés surendettés et dont la maison fut confisquée et vendue pour presque rien aux enchères par la banque à ses bons clients . Il restait aux victimes une somme énorme à rembourser alors qu’elles n’avaient plus de maison et qu’elles devaient payer un loyer ailleurs . Les dispositions sociales en faveur des personnes surendettées ne furent créées que vingt ans plus tard .
“Et force est de constater, qu’au moment où vous lisez ces lignes, l’immobilier avec ou sans PINEL n’est pas l’investissement le plus enthousiasmant à faire.”
Si on ajoute en prime la loi Lagleize, il serait peut-être justifié de dire qu’en plus de l’immédiat, l’avenir de l’investissement immobilier n’est pas davantage enthousiasmant. Et que peut-être (je ne suis pas du tout un expert en la matière), que l’investissement sur le foncier pourrait devenir plus intéressant que sur le bâti.
Enfin, je dis ça sans expérience dans l’immobilier, mais ça semble logique en survolant vaguement la situation. Cette séparation à l’air d’une sorte de dérivée de la crise des subprimes. Le propriétaire de la maison n’est pas le propriétaire du terrain, il paye donc moins cher sa maison (donc il a moins de pognon qu’un propriétaire de maison normal avec terrain).
Mais étant locataire du terrain, quand le loyer de ce terrain augmente, il ne peut plus payer, il est obligé d’hypothéquer ou vendre sa maison. Le propriétaire du terrain récupère la maison pour une bouchée de pain, celui qui l’a construite a tout perdu. Celui qui avait le terrain gagne en prime une maison à bas cout et peut la louer ou la revendre en gardant le terrain.
Pour peu que le proprio du terrain soit la région, ou l’état, ça permet de déposséder les propriétaires de maisons qui n’auront plus rien mais seront heureux selon la formule consacrée.
Ca impliquerait évidemment une envolée future des prix des terrains et de leur valeur locative façon bulle spéculative.
Je me fais des films et je ne devrais pas tirer des plans sur la comète sur un sujet que je ne maitrise pas du tout vous croyez ?
Si après quatre ans, vous n’avez pas compris et transformé l’immobilier hors résidence principale en actifs tangibles défendable et mobilisable, vous n’avez rien compris à la spoliation qui arrive…