Saisies immobilières. Inflation en Bretagne …

Si comme des milliers de français vous avez un crédit immobilier, lisez cet article qui pourra vous éviter la saisie/vente de votre bien en cas de problème de remboursement. Ça n’arrive pas qu’aux autres, par les temps qui courent, il vaut mieux être bien informés.

Dès le 1er incident de paiement, une banque peut réclamer l’intégralité de sa dette auprès de son débiteur, en prononçant la déchéance du terme d’un crédit immobilier.

Une première enchère à 50.000 euros. Une seconde à 50.200 euros et… plus rien. Ce mercredi, à la barre du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc, la maison de Pabu, avec ses deux chambres, son grand terrain, sa serre, son atelier et son « électricité d’origine » vient d’être adjugée en moins de deux minutes à un prix largement inférieur à celui du marché. L’acheteur ? Une agence immobilière briochine. Le vendeur ? La caisse Crédit Mutuel de Guingamp. Le propriétaire ? À ce stade de la procédure, lui n’a plus son mot à dire. Toujours occupant des lieux, il devra très vite partir. « Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion », précise Élizabeth Le Men, juge de l’exécution des saisies immobilières. Tous les quinze jours, la magistrate préside ces audiences dites de vente forcée, où sont soldés les cas extrêmes de litiges entre créanciers et débiteurs. Ceux pour lesquels toutes les tentatives de médiation ont échoué.

Délai de prescription réduit à deux ans

L’an passé, sur 150 procédures nouvelles de saisies immobilières, 47 se sont ainsi soldées par des ventes forcées devant la juridiction briochine. Un chiffre en constante hausse depuis des années. Et le cas briochin n’est pas une exception. À Brest, le nombre de procédures nouvelles devant le tribunal de grande instance a presque doublé entre 2012 et 2015. Même chose à Quimper ou à Vannes. Comme presque partout en France, puisque les statistiques nationales affichent une hausse de 17,7 % entre 2010 et 2014.

Pourquoi une telle inflation ? Le chômage, les séparations au sein des couples, la crise de l’immobilier auraient pu expliquer le phénomène. Mais le taux de défaut sur les crédits immobiliers en France est très faible, inférieur à 2 %. La raison principale est donc ailleurs : c’est une décision de la Cour de cassation datant de 2013.

Depuis, en vertu de l’article L137-2 du Code de la consommation, le créancier dispose d’un délai de deux ans (contre dix ans, voire trente ans auparavant) pour se retourner vers le débiteur dans l’incapacité de rembourser son crédit immobilier. Ces vingt-quatre mois passés, la banque ne peut plus réclamer les traites impayées. Conséquence : alors qu’ils attendaient, avant 2013, jusqu’à dix mois ou un an, les établissements bancaires prononcent désormais plus rapidement et surtout beaucoup plus souvent la déchéance du terme du crédit. Une mesure que la plupart des contrats de prêts autorisent dès le premier incident de paiement.

« Avant, nous laissions plus facilement au débiteur la possibilité de vendre son bien à l’amiable. Mais ce nouveau délai de prescription, très court, limite forcément les discussions », détaille un spécialiste de la question, sous couvert d’anonymat. « Et ce que les gens ne comprennent pas, c’est que, même si plus tard ils sont de nouveau en capacité de rembourser, ils ne peuvent plus reprendre le cours normal des échéances », précise Élizabeth Le Men.

Les débiteurs ne se défendent pas

Car lorsqu’il reçoit le courrier en recommandé avec accusé de réception lui signifiant la déchéance du terme, l’emprunteur voit son prêt immédiatement résilié. Il doit alors rembourser l’intégralité du crédit, intérêts compris. Plusieurs recours existent afin d’éviter cette solution extrême (lire ci-dessous). Mais très souvent, les débiteurs ne se défendent pas. « Les gens n’ont généralement aucune formation juridique. Et lorsque les ennuis arrivent, ils sont souvent au fond du trou et dans l’incapacité de réagir », déplore Élizabeth Le Men.

Ils subissent alors une procédure extrêmement codifiée, encadrée et coûteuse (plusieurs milliers d’euros) en raison des multiples interventions des avocats et des huissiers. À l’issue, c’est l’établissement bancaire qui fixe la mise de départ aux enchères. Un prix qui correspond rarement à la valeur du bien ; plus souvent à la dette du créditeur.

Avant l’audience de ventes forcées se tient pourtant une audience dite d’orientation. « Mais 60 % des débiteurs ne se déplacent pas, regrette la magistrate. Cela alors que je peux décider d’ordonner la vente amiable de leur bien. Une vente beaucoup plus avantageuse pour eux puisque je fixe un prix plancher – en rapport avec les prix du marché – en dessous duquel la vente ne peut pas se faire ».

La solution du surendettement

« Lorsque la saisie immobilière est envisagée, c’est qu’il n’y a plus de solution. Tout est très encadré. Nous ne faisons pas n’importe quoi », estime l’avocat briochin Pierrick Raoult, dont le cabinet intervient depuis vingt-cinq ans aux côtés des banques.

Adjoint au directeur régional de la Banque de France, René Mourhlon prend, lui aussi, la défense des établissements bancaires : « Les professionnels ont mis en place des procédures d’accompagnement. Il n’y a pas de blocage de leur côté. Par ailleurs, le dépôt d’un dossier de surendettement conduit systématiquement à une suspension des voies d’exécution. Alors, si la situation aboutit au dénouement dramatique d’une vente forcée, c’est par méconnaissance du dispositif ou parce que les personnes concernées n’ont pas voulu saisir la commission de surendettement ».

Les banques gardent le silence …/…

Lire la suite

Auteur Julien Vaillant pour le télégramme de Brest

Lien trouvé dans la revue de presse de Pierre Jovanovic